Często już po zrealizowaniu budynku właściciel rozważa korzystanie z niego w inny sposób niż wynikający z jego przeznaczenia określonego w pozwoleniu na budowę. Bardzo często w lokalu mieszkalnym chcemy podjąć działalność usługową lub też zmienić przeznaczenie garażu na warsztat samochodowy.
W takim przypadku warto zastanowić się czy po stronie inwestora pojawią się obowiązki wynikające z prawa budowlanego – należy bowiem pamiętać, że samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wiąże się z postępowaniem legalizacyjnym i poniesieniem opłaty legalizacyjnej, a także stanowi naruszenie przepisów prawa budowlanego obarczone karą grzywny.
Czym jest zmiana sposobu użytkowania
Do zmiany sposobu użytkowania dochodzi co do zasady w przypadku podjęcia lub zaniechania prowadzenia określonej działalności lub dotychczasowego sposobu używania lokalu, przy czym za taką zmianę można też uznać zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania.
Zmianę sposobu użytkowania w myśl Prawa budowlanego rozumie się na dwa sposoby:
Pierwszy – który polega na wprowadzeniu zmian dotyczących warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, warunków higieniczno – sanitarnych, zdrowotnych, ochrony środowiska lub też dotyczących zmiany wielkości lub układu obciążeń. Tytułem pierwszego z brzegu przykładu można wskazać zmianę lokalu usługowego – biura na lokal mieszkalny bądź też odwrotnie.
Drugi odnosi się do bardziej skomplikowanej sytuacji ponieważ dotyczy podjęcia w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko tj. przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oraz mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.
By ustalić czy do zmiany sposobu użytkowania doszło konieczne jest dokonanie porównania dotychczasowego sposobu użytkowania oraz jego warunków z planowanym sposobem użytkowania.
Formalności
Kiedy jasnym jest, że do zmiany sposobu użytkowania dojdzie konieczne jest przeprowadzenie takiej zmiany w sposób zgodny z przepisami – konieczne jest przed przeprowadzeniem zmiany dokonanie zgłoszenia do właściwego organu architektoniczno – budowlanego, którego dokonuje się na formularzu.
Załączniki do formularza zostały wskazane w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego i stanowią one m.in. opis i rysunek, zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem lub decyzja o warunkach zabudowy (ta kwestia jest istotna – brak zgodności z miejscowym planem uniemożliwia więc wprost zmianę sposobu użytkowania), zwięzły opis techniczny określających charakterystykę obiektu, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, a ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, a także w zależności od charakteru obiektu także inne pozwolenie, opinie, uzgodnienia – których konieczność przedłożenia należy rozpatrywać w kontekście indywidualnego przypadku.
Nadto, gdy planowana zmiana powoduje ingerencję w zaistniałe warunki bezpieczeństwa pożarowego konieczne jest przedłożenie również ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń pożarowych.
Co istotne, jeżeli ze zmianą sposobu użytkowania powiązana jest konieczność wykonania robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania powinno zostać ujęte w decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast co do robót polegających zgłoszeniu w zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania należy dodatkowo wskazać zakres robót i ich rodzaj oraz przedłożyć dodatkowe dokumenty wymagane dla zgłoszenie robot budowlanych, odpowiednie zastosowanie znajdzie tutaj bowiem art. 30 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego.
Po przedłożeniu kompletnego zgłoszenia, organ w terminie 30 dni powinien rozpoznać sprawę. Jeżeli w tym terminie nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu, wówczas zatwierdzona zostaje zmiana sposobu użytkowania. Na potwierdzenie tego faktu wnioskodawca może wystąpić o wydanie zaświadczenia w tej sprawie. Jednocześnie istnieje możliwość wydania takiego zaświadczenia wcześniej, jeżeli organ uzna, że brak jest przesłanek do wniesienia sprzeciwu. Takie zaświadczenie powoduje, że organ nie może już wnieść sprzeciwu.
Jednak także po stronie wnioskodawcy istnieje ograniczenie czasowe. Zmianę sposobu użytkowania można przeprowadzić nie później niż w terminie 2 lat od dnia doręczenie zgłoszenia.
Samowolna zmiana sposobu użytkowania i konsekwencje
W sytuacji, gdy:
- pomimo obowiązku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania inwestor takich działań nie podjął,
- Inwestor pomimo wydania decyzji o sprzeciwie zmienił sposób użytkowania obiektu;
- Inwestor przeprowadził zmianę sposobu użytkowania po 2-letnim terminie ;
mamy do czynienia z samowolna zmianą sposobu użytkowania.
Jeżeli o takiej sytuacji informację podejmie organ nadzoru budowlanego wiązać się to będzie najczęściej z przeprowadzeniem postępowania dot. niezgodnego z prawem działania. Wówczas organ nadzoru budowlanego jest uprawniony do wstrzymania użytkowania obiektu budowlanego w całości lub w części oraz nakłada obowiązki przedstawienia w wyznaczonym terminie, które odnoszą się do przedłożenia dokumentacji formalnej wymaganej przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania.
Jeżeli obowiązki te zostały wykonane organ określa wysokość opłaty legalizacyjnej, którą oblicza się wg wzoru – 10(s) x (k) x(w) = wysokość opłaty legalizacyjnej
(s) – stawka opłaty która wynosi 500 zł
(k) – kategoria obiektu
(w)- współczynnik wielkości obiektu
Ustalenie kategorii obiektu oraz współczynnika jego wielkości dokonuje się w oparciu o załącznik do Prawa budowlanego.
Biuletyn pełnoPRAWNABUDOWA
- Audyt nieruchomości
- System EDB czyli Dziennik Budowy w formie elektronicznej
- Rewolucja w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Zezwolenie na lokalizację i przebudowę zjazdu
- Partycypacja społeczna w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Program bezpieczny kredyt 2%
- Koniec użytkowania wieczystego?
- Urządzenia wytwarzające energie odnawialną a polityka przestrzenna gminy
- Podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego
- Budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowanych inwestycją nie drogową
- Samowola wodnoprawna
- Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części
Autor publikacji: Roksana Waltrowska radca prawny JSP, Szymon Szczęśniak asystent radcy prawnego JSP
