Przepisy przejściowe – jak to dotychczas działało?

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tzw. Nowa Ustawa Deweloperska bądź NUD co do zasady weszła w życie w ciągu 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia tj. 1 lipca 2022 r. W związku z dość szerokim zakresem zmian wprowadzonych NUD i koniecznością dostosowania ich do rzeczywistości, ustawodawca przewidział przepisy przejściowe w ramach których wyodrębnił w stosunku do jakich inwestycji w stosunku do nabywców i deweloperów znajdą zastosowanie przepisy nowe, a w jakich przepisy dotychczasowe.

Zgodnie z regulacjami NUD, przepisy dotychczasowe znalazły zastosowanie w okresie 2 lat od dnia 1 lipca 2022 r. w stosunku do przedsięwzięć deweloperskich, które spełniały dwa warunki:

  • rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie NUD tj. przed dniem 1 lipca 2022 r.,
  • zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej przed dniem wejścia w życie NUD, tj. przed dniem 1 lipca 2022 r.

W przypadku spełnienia się tych dwóch warunków, inwestycje deweloperskie, aż do 1 lipca 2024 r. mogły być realizowane na podstawie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Warto zaznaczyć, że jeżeli w ramach takich przedsięwzięć deweloperskich, w okresie od dnia 1 lipca 2022 r. do dnia 1 lipca 2024 r. zostały zawarte umowy deweloperskiej i w tym terminie nie zostały zawarte umowy przenoszące własność również zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe.

Zasady realizacji nowych i starych przedsięwzięć

Okres przejściowy jednak nieubłaganie dobiega końca i w związku z tym trzeba zróżnicować sytuacje poszczególnych przedsięwzięć inwestycyjnych i związanych z nimi umów deweloperskich, a także obowiązków dewelopera.

Najprościej jest więc zacząć od zupełnie nowych przedsięwzięć deweloperskich. Jeżeli nie wystąpiły wskazane wyżej warunki skorzystania z przepisów dotychczasowych tj. rozpoczęcie sprzedaży i zawarcie pierwszej umowy deweloperskiej nastąpiło po dniu 1 lipca 2022 r. w całości stosuje się do realizowanej inwestycji przepisy NUD.

Sytuacja komplikuje się w odniesieniu do inwestycji, które były realizowane na przepisach dotychczasowych, bowiem okres ich stosowania mija bezpowrotnie. Tutaj wyróżnić należy więc dwie sytuacje.

Pierwsza odnosi się do umów deweloperskich zawartych po dniu 1 lipca 2024 r. Zawarcie umowy deweloperskiej po tym terminie, powoduje że mimo, iż zawierana jest ona w odniesieniu do przedsięwzięcia deweloperskiego w stosunku do którego już 2 lata temu rozpoczęto sprzedaż i zawarto pierwszą umowę deweloperską zastosowanie znajdują przepisy NUD.

Druga z kolei odnosi się do sytuacji, w której co prawda umowę deweloperską zawarto przed 1 lipca 2024 r., jednak nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości. W takim przypadku zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe uregulowane w ustawie z dnia 16 września 2011 r.

Oznacza to, że w ramach jednej inwestycji może dojść do stosowania w stosunku do poszczególnych nabywców dwóch regulacji.

Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Tytułem krótkiego przypomnienia DFG stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy, który będzie mógł odzyskać środki na nim zgromadzone w przewidzianych w NUD sytuacjach. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny składa się ze składek wpłacanych przez deweloperów. Składki natomiast odprowadzane są od wpłat dokonywanych przez nabywców lokali i w zależności od formy mieszkaniowego rachunku powierniczego przybierają inną wartość procentową.

Z uwagi na fakt, że w okresie przejściowym zastosowanie w stosunku do szeregu przedsięwzięć inwestycyjnych miały przepisy dotychczasowe, deweloperzy nie byli zobowiązani do regulowania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Z uwagi jednak na fakt, że okres przejściowy kończy się z czerwcem 2024 r., od dnia 1 lipca 2024 r. deweloperzy zobowiązani będą odprowadzać składki do DFG od wszystkich umów deweloperskich, niezależnie od daty ich zawarcia. Tak więc od dnia 1 lipca 2024 r. każda wpłata nabywcy na mieszkaniowy rachunek powierniczy pomniejszana będzie o składkę, która musi zostać odprowadzona do funduszu.

Prospekt informacyjny i umowy deweloperskie

Ciekawą kwestią z uwagi na dualizm regulacji prawnych, które mogą wystąpić w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego jest chociażby kwestia dokumentacji, jaką deweloper będzie zobowiązany sporządzić i mowa tutaj o prospekcie informacyjnym oraz umowach deweloperskich.

W ramach jednego przedsięwzięcia od dnia 1 lipca 2024 r. funkcjonować mogą dwa prospekty informacyjne. Zgodnie z NUD, deweloper jest zobowiązany do przedstawienia prospektu informacyjnego przed zawarcie umowy deweloperskiej o określonej w załączniku do NUD formie – jest to obowiązek wynikający wprost z ustawy deweloperskiej.(dotychczas prospekt udostępniany był jedynie na żądanie osoby zainteresowanej).

Istotnym jest, że wzór nowego prospektu informacyjnego jest znacznie bardziej szczegółowy i to zarówno w części ogólnej, jak też w części indywidualnej. Tym samym dla jednej inwestycji funkcjonować mogą dwa prospekty – nabywcy, którzy zawarli umowę deweloperską w okresie przejściowym będą mieli do czynienia ze starym prospektem, natomiast nabywcy, którzy zawrą umowę deweloperską po dnia 1 lipca 2024 r. z nowym prospektem w formie ustanowionej przez NUD. Istotnym jest, że deweloper nie jest zobowiązany do udostępniania nowej formy prospektu nabywcom z okresu przejściowego, bowiem odnoszą się do nich inne regulacje.

Co do samych umów deweloperskich wskazać należy, że każda umowa zawierana po dniu 1 lipca 2024 r. musi spełniać wymogi z NUD, nie ma natomiast konieczności dostosowywania umów zawartych przed tym terminem do przepisów Nowej Ustawy Deweloperskiej.

Z uwagi na fakt, że Nowa Ustawa Deweloperska w sposób odmienny od swojej poprzedniczki reguluje szereg nowych regulacji dojdzie do sytuacji, w której w ramach jednej inwestycji obowiązywać mogą chociażby dwie różne procedury odbioru lokalu i usunięcia wad oraz usterek, mimo, że wady te występować będą w tym samym obiekcie.