Od dnia 1 lipca 2024 roku, deweloperzy w pełnym zakresie są zobowiązani do stosowania Ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej na potrzeby tego artykułu „Ustawą deweloperską”.

Ustawa deweloperska określa między innymi zasady ochrony nabywców, którzy zamierzają zakupić od dewelopera lokal mieszkalny czy też dom jednorodzinny. Głównym środkiem ochrony nabywców jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który nabywcy dokonują wpłat.

Ustawa nakłada na deweloperów szereg innych obowiązków, między innymi obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej oraz umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, z zachowaniem wymogów określnej w tej ustawie, a postanowienia mniej korzystne uważa się za nieważne i w ich miejsce stosuje się postanowienia Ustawy deweloperskiej.

Jednym z pierwszych obowiązków jakie Ustawa deweloperska nakłada na deweloperów jest doręczenie prospektu informacyjnego osobie zainteresowanej nabyciem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W praktyce nasi Klienci – deweloperzy oraz nabywcy często zadają nam to samo pytanie związane ze zmianą prospektu informacyjnego, a mianowicie czy deweloper, który zawarł już z nabywcą umowę deweloperską lub umowę przedwstępną jest zobowiązany do powiadomienia nabywcy o zmianach wprowadzonych do prospektu po dniu zawarcia z nim umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej. Na pytanie to udzielam odpowiedzi w dalszej części tego artykułu.

Co to jest prospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny nie został wprost zdefiniowany w Ustawie deweloperskiej. Jednakże każdy deweloper rozpoczynający sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych jest zobowiązany: po pierwsze, sporządzić prospekt informacyjny, a po drugie, doręczyć prospekt informacyjny osobie zainteresowanej nabyciem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Prospekt informacyjny jest sporządzony według wzoru stanowiącego załącznik do Ustawy deweloperskiej. W największym uproszczeniu prospekt informacyjny ma za zadanie dostarczenie osobie zainteresowanej nabyciem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego podstawowych informacji na temat dewelopera, jego doświadczenia, informacji na temat przedsięwzięcia deweloperskiego, sąsiedztwa wokół planowanej inwestycji, ustanowionych na nieruchomości obciążeń, zasad odstąpienia od zawartej umowy, czy też szczegółowych informacji na temat ceny i standardu wykończenia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który osoba zainteresowana zamierza zakupić od dewelopera.

Obowiązek doręczenia osobie zainteresowanej prospektu informacyjnego ciąży na deweloperze na etapie popędzającym zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej, która poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej. To samo dotyczy przypadku, gdy deweloper zakończył budowę domu wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi lub zakończył budowę domów jednorodzinnych. W takim wypadku Deweloper może zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną zobowiązującą go do sprzedaży w przyszłości lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Również przed zawarciem umowy przedwstępnej oraz umowy rezerwacyjnej, deweloper jest zobowiązany doręczyć osobie zainteresowanej prospekt informacyjny.

Zmiana przez dewelopera informacji w prospekcie informacyjnym

Może zdarzyć się, że deweloper doręczy osobie zainteresowanej prospekt informacyjny, jednakże przed zawarciem z tą osobą umowy deweloperskiej lub przedwstępnej albo umowy rezerwacyjnej, będzie zmuszony wprowadzić zmianę do tego prospektu.

Obowiązek informowania o zmianach prospektu informacyjnego został uregulowany w przepisie art. 22 Ustawy deweloperskiej i znajduje się w rozdziale 4 Ustawy deweloperskiej zatytułowanym „Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.”

Powołany powyżej przepis nakłada na dewelopera obowiązek powiadomienia osoby zainteresowanej o wprowadzeniu zmian do prospektu informacyjnego, poprzez doręczenie aneksu do prospektu albo doręczenie nowego prospektu z wyszczególnieniem w sposób wyraźny wprowadzanych zmian.

Należy podkreślić, że obowiązek informowania o zmianach prospektu informacyjnego odnosi się jedynie do potencjalnego nabywcy (osoby zainteresowanej nabyciem), któremu został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Oznacza to, że obowiązek poinformowania o zmianie prospektu informacyjnego wygasa z chwilą zawarcia pomiędzy stronami umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej.

Podsumowując, deweloper zobowiązany jest do informowania o zmianie prospektu informacyjnego od momentu przekazania osobie zainteresowanej nabyciem prospektu informacyjnego czy zawarcia umowy rezerwacyjnej, aż do momentu zawarcia umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, a po zawarciu przedmiotowych umów, obowiązek ten wygasa.

Oznacza to również, że po zawarciu z nabywcą umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, deweloper nie jest co do zasady zobowiązany do informowania o zmianach prospektu wprowadzonych przez niego po zawarciu z nabywcą umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, z jedynym wyjątkiem gdy zmiana ta odnosi się do zmiany umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, np.: zmiana standardu wykończenia wynikającego z prospektu na dzień zawierania umowy deweloperskiej/przedwstępnej w stosunku do nowego prospektu (taka zmiana wymagałby zawarcia aneksu do umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej).

Podsumowanie

Zmiany do prospektu informacyjnego po zawarciu z nabywcą umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej można podzielić na dwie kategorie:

a) zmiany w samym prospekcie, które nie ingerują w treść zawartej wcześniej z nabywcą umowy deweloperskiej/umowy przedwstępnej – w takim wypadku na deweloperze nie ciąży obowiązek powiadomienia nabywcy o zmianie danych w prospekcie, które deweloper wprowadził do prospektu po zawarciu z nabywcą umowy – na przykład deweloper zaktualizuje w prospekcie informację o inwestycjach realizowanych w promieniu 1 kilometra od terenu jego przedsięwzięcia deweloperskiego;

b) zmiany w prospekcie, które ingerują w treść zawartej wcześniej z nabywcą umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej – na taką zmianę konieczna będzie zgoda nabywcy i zawarcie z nim aneksu do umowy deweloperskiej/umowy przedwstępnej. Innymi słowy, w takim wypadku, na deweloperze ciążą następujące obowiązki:

  • Po pierwsze, osoba zainteresowana nabyciem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powinna zostać powiadomiona o wprowadzeniu zmian do prospektu informacyjnego przed zawarciem z deweloperem umowy deweloperskiej lub przedwstępnej,
  • Po drugie, w takim wypadku deweloper powinien zawrzeć z każdym nabywcą aneks do umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, ponieważ zmiany, które zamierza wprowadzić do prospektu informacyjnego w przyszłości, w istocie ingerują w przedmiot umowy uzgodniony z nabywcą, z którym została zawarta umowa. W takim wypadku w istocie chodzi o uzgodnienie w formie aneksu zmiany do zawartej umowy, a nie o zmianę samego prospektu informacyjnego.