Kolejną zmianą wprowadzoną Nową Ustawą Deweloperską jest zakres umów do jakich znajdzie zastosowanie. Aktualnie obowiązująca ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub jednorodzinnego nie definiowała w sposób precyzyjny definicji i treści umowy deweloperskiej, co powodowało praktykę w myśl której przepisy tej ustawy stosowane były wyłączenie w stosunku do umów dotyczących inwestycji, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, co znacznie ograniczało zakres ochrony nabywcy.

Nadto w dotychczas obowiązującej ustawie nie została uregulowana kwestia zawierania przez dewelopera z nabywcą umów rezerwacyjnych, co w ocenie ustawodawcy powodowało, że pobieranie bardzo wysokich opłat rezerwacyjnych.

W celu zabezpieczenia nabywcy również na tym polu wprowadzony został szeroki katalog umów podlegających Nowej Ustawie Deweloperskiej oraz uregulowano umowę rezerwacyjną.

Katalog umów podlegających Nowej Ustawie Deweloperskiej

Co do zasady przepisy nowej ustawy deweloperskiej powinny znaleźć zastosowanie w każdym przypadku zawierania przez dewelopera z nabywcą umowy, w ramach której deweloper zobowiązuje się do:

  • wybudowania lokalu;
  • ustanowienia prawa odrębnej własności;
  • przeniesienia prawa własności lokalu.

Co oznacza, że umowa deweloperska powinna dotyczyć nie tylko inwestycji, dla których nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie, lecz również przedsięwzięć, których budowa została zakończona. W tym celu w ustawie został znacznie poszerzony katalog umów, co do których zastosowanie znajdzie Nowa Ustawa Deweloperska, są to:

1) klasyczne umowy deweloperskie, tj.:

  • umowa o wybudowanie budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw związanych;
  • umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw związanych;
  • umowa przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw związanych;

2) umowy zawierane z deweloperem w związku z sprzedażą domu jednorodzinnego

3) umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierane po zakończeniu inwestycji.

Umowa rezerwacyjna

Dotychczas umowa rezerwacyjna stanowiła umowę nienazwaną i brak było regulacji prawnych w tym zakresie. Umowa rezerwacyjna została zdefiniowana jako umowa na podstawie, której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Wskazać należy, że umowa rezerwacyjna może poprzedzać każdą z umów, do których zastosowanie znajdzie Nowa Ustawa Deweloperska (wskazane są w poprzednim punkcie), a jej zawarcie zależy od woli stron.

Umowa rezerwacyjna powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i zawierać w szczególności postanowienia określające:

  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony i tutaj co ważne, okres ten powinien uwzględniać czas niezbędny na uzyskanie przez nabywcę decyzji kredytowej lub przyrzeczenie udzielenia kredytu.

Strony ponadto mogą ustalić, że w celu zawarcia umowy rezerwacyjnej konieczne jest uiszczenia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta jednak nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym, co istotne opłata ta podlega zaliczeniu na poczet ceny, a w przypadku niezawarcia umowy deweloperskiej z winy dewelopera lub ze względu na nieuzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej podlega zwrotowi. Natomiast jeśli do podpisania umowy nie doszło z winy rezerwującego opłata ta przepada na rzecz dewelopera.

Obowiązek sporządzenia przez Dewelopera prospektu informacyjnego

Istotnym dokumentem jest również prospekt informacyjny, który deweloper zobowiązany jest opracować i przedstawiać potencjalnym nabywcom.

Prospekt informacyjny jest to dokument, w którym zawarte są najważniejsze informacje o deweloperze oraz szczegółowe dane dotyczące nieruchomości na której ma być zrealizowana inwestycja, a także informacje o warunkach prawnych i finansowych realizowania inwestycji, jak również informacje o cenie mieszkania.

Deweloper zobowiązany jest do doręczenia prospektu informacyjnego na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Jeżeli dojdzie do zmian w prospekcie informacyjnym, a deweloper nie zawiadomi o tym nabywcy również stanowi to podstawę do odstąpienia przez nabywcę od umowy rezerwacyjnej.

Nadto niesporządzenie prospektu informacyjnego obarczone jest odpowiedzialnością karną.